Home Equity: o que faz essa modalidade ganhar relevância no Brasil?

As operações de Home Equity, também conhecidas como Crédito com Garantia de Imóvel (CGI) ou Refinanciamento, registraram um crescimento de 55% no último ano.

O Home Equity é o nome dado à operação de crédito em que o tomador utiliza um imóvel como garantia do contrato de dívida. Também conhecida no mercado como refinanciamento imobiliário ou Crédito com Garantia de Imóvel (CGI), essa modalidade de empréstimo vem ganhando relevância no Brasil nos últimos anos.

Este produto financeiro ganha espaço por ter taxas de juros menores do que as demais modalidades de crédito. Além disso, pode ser usado para uma diferente gama de necessidades, desde pagar dívidas, empreender ou até mesmo adquirir um bem.

Banco Central do Brasil comunicou que em agosto de 2019, o estoque dessas operações alcançou a marca de R$ 10,4 bilhões. Esta marca, no entanto, está longe do seu potencial. O Bacen estima que essas operações podem chegar a R$ 500 bilhões nos próximos 20 anos.

Por haver tantos produtos de crédito disponíveis no mercado, surge necessidade de entender melhor o que é o empréstimo com garantia de imóvel, como a modalidade funciona e como as empresas que oferecem essa modalidade de crédito podem proteger os seus fluxos de caixa. É sobre essas questões que falaremos a seguir.

 

O que você verá a seguir

1. Como funciona o home equity no mundo?
2. Como funciona o home equity no Brasil?
3. Qual é a diferença entre hipoteca e alienação fiduciária?
4. Como as empresas que concedem crédito na modalidade de home equity podem proteger o seu fluxo de caixa?
 

1. Como funciona o home equity no mundo?

O Home Equity é uma modalidade bastante utilizada em países maduros financeiramente, mesmo em mercados que oferecem juros com taxas mais baixas do que o Brasil.

No caso do Japão, o modelo representa 33% do Produto Interno Bruto (PIB) nacional, enquanto na Alemanha o número chega a 51% e na Austrália 82%, segundo análise da Credihome.

Nos Estados Unidos, onde também é conhecido como “segunda hipoteca”, a modalidade ganhou popularidade em meados da década de 1980. O motivo foi burlar a Tax Reform Act de 1986, que eliminou as deduções para os juros na maioria das compras dos consumidores. A opção foi útil até o ano de 2017, quando o governo federal retirou o Home Equity da lista de deduções.

O mercado americano trabalha com dois formatos: um de empréstimo a juro pré-fixado, e outro de linha de crédito (muitas vezes com cartão de crédito incluso) que deve ter o seu custo total reembolsado no final do período.

2. Como funciona o home equity no Brasil?

O Home Equity existe no Brasil desde 2017, a partir da Lei 13.476, que permitiu que um mesmo credor fizesse várias operações, como empréstimo pessoal e cartão de crédito, a partir de um mesmo limite e com a mesma instituição financeira. 

De acordo com a Resolução nº 4.271, do Banco Central, o valor solicitado como empréstimo na modalidade home equity pode chegar a até 60% do valor da avaliação do imóvel dado em garantia. Dessa forma, o valor máximo que pode ser solicitado está diretamente vinculado ao valor de avaliação do imóvel.

Os agentes financeiros têm aceitado até mesmo imóveis financiados como garantia. Nesse caso, o valor do empréstimo somado ao saldo devedor financiamento poderá alcançar até 60% do valor do imóvel.

Há dois instrumentos legais que viabilizam que o imóvel seja utilizado como garantia: a hipoteca e a alienação fiduciária. Veja no tópico seguinte a diferença entre elas.

3. Qual é a diferença entre hipoteca e alienação fiduciária?

Hipoteca e Alienação Fiduciária são as duas maneiras utilizar o imóvel como garantia. Veja as diferenças.

  • Na Hipoteca, o bem imóvel fica gravado em favor do credor para fins de quitação da dívida. Ou seja, o devedor permanece com a posse e a titularidade do bem, ficando este bem sujeito aos demais concursos de credores.

  • Na Alienação Fiduciária, a propriedade resolúvel de determinado imóvel de titularidade do devedor é transferida para o credor, como garantia da dívida contratada, ficando o devedor com a posse direta do imóvel.

4. Como as empresas que concedem crédito na modalidade de home equity podem proteger o seu fluxo de caixa?

As empresas (plataformas digitais, bancos, financeiras, correspondentes bancários) que concedem crédito na modalidade Home Equity podem proteger o seu fluxo de caixa ao contratar o seguro Habitacional. Esse seguro atende às exigências expressas na Resolução 4.676 do Banco Central, a qual determina que as operações de financiamento imobiliário, como é o caso do home equity, podem ser livremente pactuadas pelas partes, observadas algumas condições essenciais. Entre elas está a “contratação, pelos devedores, da cobertura securitária estabelecida pela legislação em vigor”.

Neste caso, a legislação aplicável foi publicada pela Superintendência de Seguros Privados (SUSEP) por meio da Resolução CNSP 205/2009. Em seu segundo artigo, é estabelecido que o seguro Habitacional abrange as modalidades de crédito inseridas no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e tem por objetivo a quitação de dívida do segurado correspondente ao saldo devedor vincendo na data do sinistro relativa a financiamento para aquisição ou construção de imóvel, em geral, e/ou a reposição do imóvel, na ocorrência de sinistro coberto, nos termos desta Resolução.

O motivo pelo qual o seguro Habitacional é o mais adequado está relacionado à abrangência de proteção que essa modalidade oferece, maior que as proteções encontradas no Seguro de Vida Prestamista e Multirrisco, que são impróprios para esse modelo de operação de crédito, apesar de ainda serem oferecidos no mercado.