A compra de imóveis em construção e o papel do seguro habitacional

Quando Construtoras parcelam a venda de imóveis em construção, é necessário contratar o seguro habitacional?

Sabia que Incorporadoras e Construtoras têm a obrigação de oferecer o seguro habitacional ao vender imóveis em construção? Essa obrigação serve para proteger todo o ecossistema da Habitação no país: a própria construtora que disponibiliza o crédito, o consumidor que irá adquirir o imóvel e toda a sua família. 

Por isso, quando Construtoras ou Incorporadoras parcelam o pagamento dos valores relacionados à  aquisição de imóveis, é necessário incluir o seguro habitacional no contrato de compra e venda. O Decreto-Lei nº 73, de 21/11/1966, que regula as operações de seguro, prevê, em seu artigo 20, quais seguros são de contratação obrigatória, merecendo destaque o seguro do qual estamos falando.

DECRETO-LEI 73/1966:

Art 20. Sem prejuízo do disposto em leis especiais, são obrigatórios os seguros de:
f) garantia do pagamento a cargo de mutuário da construção civil, inclusive obrigação imobiliária;

Mutuário é a pessoa que contrata o empréstimo e fica obrigada a restituir o montante que recebeu (art. 586 do Código Civil). O mutuário da obrigação imobiliária é aquele que contrata empréstimo/financiamento/parcelamento para aquisição de unidade imobiliária.

1. A legislação sobre a proteção do crédito imobiliário 

 O Seguro mencionado na alínea “f” do art. 20 do Decreto-Lei 73/66 (mencionado acima) foi previsto em diversas leis, que tratam de específicos financiamentos imobiliários criados com objetivo de fomentar, facilitar e incentivar a aquisição ou construção de casa própria e o financiamento imobiliário em geral. Veja abaixo algumas legislações que abordam o tema. 

Lei 9.514/1997 | Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário

Art. 5º As operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do SFI, serão livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais:

I - reposição integral do valor emprestado e respectivo reajuste;

II - remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no contrato;

III - capitalização dos juros;

IV - contratação, pelos tomadores de financiamento, de seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente.

Lei 11.977/2009 | Dispõe sobre o Programa Minha Casa Minha Vida

Art. 79.  Os agentes financeiros do SFH somente poderão conceder financiamentos habitacionais com cobertura securitária que preveja, no mínimo, cobertura aos riscos de morte e invalidez permanente do mutuário e de danos físicos ao imóvel. 

2. A legislação sobre o seguro habitacional 

Nesse contexto, o Seguro referido  na alínea “f” do art. 20 do Decreto-Lei 73/66 e na legislação citada  acima foi regulamentado através da Resolução CNSP nº 205, de 2009, a qual institui o Seguro Habitacional . Considerando a competência do Conselho Nacional de Seguros Privados para fixar as características gerais dos contratos de seguros, as operações que envolvem garantia ao pagamento de mutuário relacionado à obrigação imobiliária devem ser cobertas por Seguro Habitacional, observando os seguintes preceitos e conceitos: 

Resolução CNSP nº205/2009:

Art. 2 O Seguro Habitacional tem por objetivo a quitação de dívida do segurado correspondente ao

saldo devedor vincendo na data do sinistro relativa a financiamento para aquisição ou construção de imóvel, em geral, e/ou a reposição do imóvel, na ocorrência de sinistro coberto, nos termos desta Resolução.

ANEXO

Capítulo II Das Definições 

Art.2 Considerar-se-ão, para efeitos desta Resolução, as seguintes definições: 

III. Financiador – Qualquer entidade, pública ou privada, que conceda financiamento para a construção ou a aquisição de imóvel em geral;

(...)

V. Segurado – Pessoa física ou jurídica que assine com o financiador o contrato de financiamento para a construção ou aquisição de imóvel, na qualidade de adquirente ou promitente comprador; ou o próprio financiador, exclusivamente para a cobertura de DFI, no caso de imóvel adjudicado face execução da dívida por inadimplência do financiado e nos casos em que apenas esteja promovendo a construção;

O conceito adotado pela SUSEP de Financiador contempla tanto instituições financeiras como demais entidades que prestam o crédito imobiliário. Além disso, o promitente comprador é incluído no conceito de segurado e esta condição existe apenas na promessa de compra e venda, operação assinada junto com a incorporadora/ construtora, enquanto o imóvel está em fase de incorporação/ construção, jamais com instituição financeira.  

3. As penalidades quando o seguro habitacional não é contratado 

Por fim, destacamos que o Decreto-Lei 73/66 prevê penalidades aplicáveis às pessoas que não contratam os seguros obrigatórios, conforme citações abaixo:

DECRETO-LEI 73/1966:

Art. 112.  Às pessoas que deixarem de contratar os seguros legalmente obrigatórios, sem prejuízo de outras sanções legais, será aplicada multa de: (Redação dada pela Lei Complementar nº 126, de 2007)

I - o dobro do valor do prêmio, quando este for definido na legislação aplicável; e (Incluído pela Lei Complementar nº 126, de 2007)

II - nos demais casos, o que for maior entre 10% (dez por cento) da importância segurável ou R$ 1.000,00 (mil reais). (Incluído pela Lei Complementar nº 126, de 2007)

4. Considerações finais 

As operações de financiamento imobiliário em geral, contempladas no SFH (Sistema Financeiro da Habitação), SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) e demais operações não englobadas nestes sistemas específicos, deverão necessariamente ser garantidas por meio de seguro obrigatório, conforme prevê a alínea “f” do art. 20 do Decreto-Lei 73/66.

Nos sistemas voltados à promoção do financiamento imobiliário (SFH e SFI), instituídos e regrados por leis específicas, há expressa previsão legal de contratação obrigatória, pelos tomadores de financiamento, do Seguro Habitacional, com vistas a garantir o pagamento da obrigação de empréstimo assumida.

Em que pese não tenha lei específica, se for celebrado contrato de crédito imobiliário com terceiros não integrantes dos sistemas que visam à promoção de financiamento imobiliário (SFH e SFI), a operação de crédito deverá ser coberta por seguro que garanta o pagamento da obrigação do mutuário. Nestes terceiros estão incluídas as incorporadoras e construtoras que realizam o financiamento de seus imóveis diretamente com os adquirentes.

A pessoa qualificada como incorporador / construtor que realiza financiamento de imóveis de forma direta com os adquirentes está englobada no conceito de Financiador estipulado na Resolução CNSP 205/2009, uma vez que o Financiador é qualquer entidade que concede financiamento para a construção ou aquisição de imóvel em geral. O conceito de Financiador, para fins do seguro, não está limitado a ser instituição financeira. 

A corroborar com a exigência deste seguro quando a operação de financiamento é realizada diretamente com a incorporadora/construtora está o conceito de segurado, o qual contempla a figura do promitente comprador e só será promitente comprador quando o contrato de financiamento for assinado com a incorporadora/construtora na fase de construção. 

A não contratação do seguro Habitacional por parte da incorporadora/construtora que concede financiamento imobiliário direto com o mutuário resultará na aplicação das penalidades previstas em lei.

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