Postado em 09/09/2020
Por: Rossana Costa
Postado em 09/09/2020
Por: Rossana Costa
Sabia que Incorporadoras e Construtoras têm a obrigação de oferecer o seguro habitacional ao vender imóveis em construção? Essa obrigação serve para proteger todo o ecossistema da Habitação no país: a própria construtora que disponibiliza o crédito, o consumidor que irá adquirir o imóvel e toda a sua família.
Por isso, quando Construtoras ou Incorporadoras parcelam o pagamento dos valores relacionados à aquisição de imóveis, é necessário incluir o seguro habitacional no contrato de compra e venda. O Decreto-Lei nº 73, de 21/11/1966, que regula as operações de seguro, prevê, em seu artigo 20, quais seguros são de contratação obrigatória, merecendo destaque o seguro do qual estamos falando.
DECRETO-LEI 73/1966:
Art 20. Sem prejuízo do disposto em leis especiais, são obrigatórios os seguros de:
f) garantia do pagamento a cargo de mutuário da construção civil, inclusive obrigação imobiliária;
Mutuário é a pessoa que contrata o empréstimo e fica obrigada a restituir o montante que recebeu (art. 586 do Código Civil). O mutuário da obrigação imobiliária é aquele que contrata empréstimo/financiamento/parcelamento para aquisição de unidade imobiliária.
O Seguro mencionado na alínea “f” do art. 20 do Decreto-Lei 73/66 (mencionado acima) foi previsto em diversas leis, que tratam de específicos financiamentos imobiliários criados com objetivo de fomentar, facilitar e incentivar a aquisição ou construção de casa própria e o financiamento imobiliário em geral. Veja abaixo algumas legislações que abordam o tema.
Lei 9.514/1997 | Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário
Art. 5º As operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do SFI, serão livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais:
I - reposição integral do valor emprestado e respectivo reajuste;
II - remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no contrato;
III - capitalização dos juros;
IV - contratação, pelos tomadores de financiamento, de seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente.
Lei 11.977/2009 | Dispõe sobre o Programa Minha Casa Minha Vida
Art. 79. Os agentes financeiros do SFH somente poderão conceder financiamentos habitacionais com cobertura securitária que preveja, no mínimo, cobertura aos riscos de morte e invalidez permanente do mutuário e de danos físicos ao imóvel.
Nesse contexto, o Seguro referido na alínea “f” do art. 20 do Decreto-Lei 73/66 e na legislação citada acima foi regulamentado através da Resolução CNSP nº 205, de 2009, a qual institui o Seguro Habitacional . Considerando a competência do Conselho Nacional de Seguros Privados para fixar as características gerais dos contratos de seguros, as operações que envolvem garantia ao pagamento de mutuário relacionado à obrigação imobiliária devem ser cobertas por Seguro Habitacional, observando os seguintes preceitos e conceitos:
Resolução CNSP nº205/2009:
Art. 2 O Seguro Habitacional tem por objetivo a quitação de dívida do segurado correspondente ao
saldo devedor vincendo na data do sinistro relativa a financiamento para aquisição ou construção de imóvel, em geral, e/ou a reposição do imóvel, na ocorrência de sinistro coberto, nos termos desta Resolução.
ANEXO
Capítulo II Das Definições
Art.2 Considerar-se-ão, para efeitos desta Resolução, as seguintes definições:
III. Financiador – Qualquer entidade, pública ou privada, que conceda financiamento para a construção ou a aquisição de imóvel em geral;
(...)
V. Segurado – Pessoa física ou jurídica que assine com o financiador o contrato de financiamento para a construção ou aquisição de imóvel, na qualidade de adquirente ou promitente comprador; ou o próprio financiador, exclusivamente para a cobertura de DFI, no caso de imóvel adjudicado face execução da dívida por inadimplência do financiado e nos casos em que apenas esteja promovendo a construção;
O conceito adotado pela SUSEP de Financiador contempla tanto instituições financeiras como demais entidades que prestam o crédito imobiliário. Além disso, o promitente comprador é incluído no conceito de segurado e esta condição existe apenas na promessa de compra e venda, operação assinada junto com a incorporadora/ construtora, enquanto o imóvel está em fase de incorporação/ construção, jamais com instituição financeira.
Por fim, destacamos que o Decreto-Lei 73/66 prevê penalidades aplicáveis às pessoas que não contratam os seguros obrigatórios, conforme citações abaixo:
DECRETO-LEI 73/1966:
Art. 112. Às pessoas que deixarem de contratar os seguros legalmente obrigatórios, sem prejuízo de outras sanções legais, será aplicada multa de: (Redação dada pela Lei Complementar nº 126, de 2007)
I - o dobro do valor do prêmio, quando este for definido na legislação aplicável; e (Incluído pela Lei Complementar nº 126, de 2007)
II - nos demais casos, o que for maior entre 10% (dez por cento) da importância segurável ou R$ 1.000,00 (mil reais). (Incluído pela Lei Complementar nº 126, de 2007)
As operações de financiamento imobiliário em geral, contempladas no SFH (Sistema Financeiro da Habitação), SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) e demais operações não englobadas nestes sistemas específicos, deverão necessariamente ser garantidas por meio de seguro obrigatório, conforme prevê a alínea “f” do art. 20 do Decreto-Lei 73/66.
Nos sistemas voltados à promoção do financiamento imobiliário (SFH e SFI), instituídos e regrados por leis específicas, há expressa previsão legal de contratação obrigatória, pelos tomadores de financiamento, do Seguro Habitacional, com vistas a garantir o pagamento da obrigação de empréstimo assumida.
Em que pese não tenha lei específica, se for celebrado contrato de crédito imobiliário com terceiros não integrantes dos sistemas que visam à promoção de financiamento imobiliário (SFH e SFI), a operação de crédito deverá ser coberta por seguro que garanta o pagamento da obrigação do mutuário. Nestes terceiros estão incluídas as incorporadoras e construtoras que realizam o financiamento de seus imóveis diretamente com os adquirentes.
A pessoa qualificada como incorporador / construtor que realiza financiamento de imóveis de forma direta com os adquirentes está englobada no conceito de Financiador estipulado na Resolução CNSP 205/2009, uma vez que o Financiador é qualquer entidade que concede financiamento para a construção ou aquisição de imóvel em geral. O conceito de Financiador, para fins do seguro, não está limitado a ser instituição financeira.
A corroborar com a exigência deste seguro quando a operação de financiamento é realizada diretamente com a incorporadora/construtora está o conceito de segurado, o qual contempla a figura do promitente comprador e só será promitente comprador quando o contrato de financiamento for assinado com a incorporadora/construtora na fase de construção.
A não contratação do seguro Habitacional por parte da incorporadora/construtora que concede financiamento imobiliário direto com o mutuário resultará na aplicação das penalidades previstas em lei.
Como o seguro habitacional beneficia você na compra ou financiamento do seu imóvel.
Sabia que a contratação do seguro habitacional é obrigatória?
A GEO é uma empresa de tecnologia pioneira na gestão e comercialização totalmente online de seguros para empresas de Crédito em Geral, Construção Civil e Crédito Imobiliário. Desde 2001, oferece uma plataforma digital única que centraliza e organiza todos os serviços para as pessoas que usam o portal GEO.
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ESCRITO POR:
Rossana Costa é Diretora e fundadora da GEO. A executiva tem mais de 40 anos de experiência nos segmentos de seguros orientados para Construção Civil, mercados Imobiliário e de Crédito.
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