Habitacional, Prestamista ou Compreensivo: que seguro protege o home equity?

Qual é a diferença entre cada um desses seguros, e qual deles oferece a proteção adequada para as operações de Home Equity?

As operações de Home Equity, também conhecidas como Crédito com Garantia de Imóvel (CGI) ou Refinanciamento, seguem ganhando relevância no Brasil. Nos últimos 4 anos, de acordo com a Abecip, houve um crescimento acumulado no montante de concessões superior a 80%.

O seguro é uma peça fundamental no ecossistema de crédito. No caso específico do Home Equity, o seguro Habitacional garante na sua cobertura de Morte e Invalidez Permanente (MIP) a quitação total do saldo devedor do contrato de dívida imobiliária e os recursos para a restauração ou reconstrução do imóvel diante de sinistros de Danos Físicos ao Imóvel (DFI).  

Ou seja, além de ser uma proteção imprescindível para os agentes financeiros, o seguro Habitacional garante a permanência do bem para as famílias.

O papel social do seguro foi evidenciado nos últimos dois anos, em que perdemos mais de 667 mil vidas para a SARS-CoV-2. Apesar de ser um risco excluído, as seguradoras se comprometeram em pagar os sinistros. Somente no seguro Habitacional, o índice de sinistralidade foi de 21% em 2019 para 37% em 2021 (Sistema de Estatísticas da Susep).

Nesse contexto, é importante ressaltar as fragilidades dos seguros Prestamista (ramos 0977 e 1377) e Compreensivo (ramos 0114 e 0118) frente ao Habitacional (ramos 0610 E 0650), que foi desenhado especificamente para proteger o crédito imobiliário.

Compare os seguros Habitacional, Prestamista e Compreensivo

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Segundo dados da ABECIP, o prazo médio dos empréstimos tomados na modalidade Home Equity está entre 150 e 160 meses, ou seja, cerca de 13 anos. O seguro Habitacional foi desenhado para proteger o crédito imobiliário, que pode perdurar por mais de 30 anos.

Diferentemente, os seguros Prestamista e Compreensivo foram desenvolvidos para empréstimos de menor duração, tendo em vista que possuem vigência anual.

Como os seguros Prestamista e Compreensivo possuem vigência anual, existe a necessidade de renovar a apólice a cada aniversário, e junto com essa renovação as seguradoras podem rever taxas e condições da apólice, com a dívida em andamento.

Essas características podem deixar o bem dado em garantia desprotegido, e além disso comprometer a capacidade de pagamento do devedor, gerando efeitos negativos para todo o sistema financeiro. Destacamos neste contexto as Fintechs, que têm transformado positivamente o mercado mas que possuem menos margem para arcar com possíveis prejuízos.

Já no seguro Habitacional, a seguradora não pode alterar as taxas depois da contratação, nem cancelar a apólice, reduzindo as incertezas para credores e devedores.

Nos seguros Prestamista não existe a compulsoriedade da contratação, ou seja, o crédito imobiliário poderia ficar desprotegido se assim for o desejo do devedor e no seguro Compreensivo, a seguradora está autorizada a cobrar franquia ou a coparticipação no momento do sinistro, bem como pode exigir carência. Desse modo nem sempre esses seguros garantirão a totalidade da operação.

Já no caso do seguro Habitacional, é totalmente vedada a cobrança de franquia ou exigência de carência para as coberturas básicas. Outro diferencial que o seguro Habitacional tem é que a cobertura de Morte e Invalidez Permanente (MIP), é obrigatória, garantindo a estabilidade e padronização da operação.

Diante dessas razões, temos cristalino que a adequada proteção aos devedores e credores do mercado de Home Equity é encontrada no seguro Habitacional.