Home Equity: tudo o que você precisa saber

As operações de Home Equity, também conhecidas como Crédito com Garantia de Imóvel (CGI) ou Refinanciamento, vêm ganhando relevância no Brasil.

As operações de Home Equity, também conhecidas como Crédito com Garantia de Imóvel (CGI) ou Refinanciamento, vêm ganhando relevância no Brasil, registrando em 2019 um crescimento de 58% ante o ano anterior (Abecip). Diante disso, vemos a importância de se ter um panorama deste mercado e entender quais são as coberturas securitárias necessárias nessas transações.

Na GEO, acompanhamos em nosso dia-a-dia o crescimento do número de questionamentos sobre qual apólice de seguro é a mais adequada nas operações de Crédito com Garantia de Imóvel. Nos últimos meses, buscamos responder esse questionamento em diversos calls com clientes e agentes do mercado financeiro e segurador. Nesse processo, em que ficou evidente a carência do mercado por mais informação, decidimos criar este estudo, compartilhando o conhecimento sobre seguros imobiliários que adquirimos nos últimos 18 anos.

Dessa forma, o presente artigo destina-se a pessoas que trabalham, direta ou indiretamente, com operações de Crédito com Garantia de Imóvel e que precisam de base para as suas decisões. Também dedicamos este material às pessoas que estão tomando crédito nesta modalidade e que precisam igualmente de informação para ter mais segurança nas suas escolhas de compra.

1. O Home Equity no Brasil

Home Equity é uma operação de crédito garantido por um ativo imobiliário. Apesar de ser bastante conhecido em outros países, no Brasil este produto passou a ficar disponível em meados dos anos 2000 e ainda não ganhou a popularidade esperada.

Duas crenças contribuem para o que o desenvolvimento do Home Equity no Brasil ainda esteja longe de seu potencial. A primeira é de que é ruim tomar crédito. A segunda é a de que é perigoso usar o imóvel como garantia.

Viviane Sales, VP de Home Equity da Creditas, principal plataforma online de crédito com garantia do Brasil, afirma que "muitas pessoas ainda relacionam empréstimo como algo negativo, mas a verdade, é que aquele empréstimo que vem com juros muito caros e altas parcelas mensais, pode, sim, prejudicar a vida financeira das pessoas".

A segunda crença foi comentada pela Bcredi, plataforma especializada na originação e na gestão de créditos com garantia de imóvel. Nas palavras de Gabriel Zamora, Head de Capital Markets, “O brasileiro utiliza muito linhas de crédito caríssimas como cheque especial, cartão de crédito; e tem muita relutância em colocar o imóvel como garantia, o que deixaria a vida dele muito mais saudável”.

Apesar dos gargalos mencionadas, é evidente que o Home Equity está ganhando relevância no país. Por isso é tão importante entendermos este processo. Nos próximos capítulos, veremos um panorama das concessões nos últimos anos, os fatores determinantes para o crescimento dessa modalidade de crédito e as coberturas securitárias inerentes a essas operações.

1.1 Concesões realizadas

Segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), no ano de 2019, viu-se um aumento significativo no montante de crédito concedido dentro dessa modalidade.

 

Gráfico de barras gráfico mostrando o valor emprestado na modalidade Home Equity. Em 2017: 2,5 bilhões de reais . Em 2018: 2 bilhões de reais. Em 2019: 3,3 bilhões.
Gráfico 2 - Valor emprestado na modalidade Home Equity

 

1.2 Garantia das concessões

Quando se trata da garantia utilizada, a maioria das operações usa alienação fiduciária, na qual a propriedade resolúvel de determinado imóvel de titularidade do devedor é transferida para o credor (Abecip).

Gráfico que mostra a distribuição das garantias utilizadas no ano de 2019. 2,3% das garantias eram na forma de Hipoteca, enquanto 97,7% eram na forma de alienação fiduciária.
Gráfico 2 - Distribuição das garantias utilizadas

 

Mas qual é a diferença entre Hipoteca e Alienação Fiduciária?

  • Na Hipoteca, o bem imóvel fica gravado em favor do credor para fins de quitação da dívida. Ou seja, o devedor permanece com a posse e a titularidade do bem, ficando este bem sujeito aos demais concursos de credores.

  • Na Alienação Fiduciária, a propriedade resolúvel de determinado imóvel de titularidade do devedor é transferida para o credor, como garantia da dívida contratada, ficando o devedor com a posse direta do imóvel.

1.3 Penetração em outros países

A penetração do Home Equity ainda é muito baixa no Brasil, se compararmos com outros países. No ano de 2019, o valor emprestado nessa modalidade foi de R$ 3,3 bilhões (Abecip). Se olharmos para o Produto Interno Bruto (PIB) no mesmo ano, que foi de R$ 7,3 trilhões (IBGE), veremos que a participação do Home Equity no PIB não chega a 0,5%.

Ainda assim, os agentes financeiros, o Banco Central e o Ministério da Economia apostam na expansão desse tipo de crédito. Em coletiva à imprensa em janeiro deste ano, Roberto Campos Neto, presidente do Banco Central, afirmou que o Home Equity tem potencial para representar 20% do PIB nos próximos 20 anos.

Gráfico 3 - Participação do Home Equity no PIB

 

2. Determinantes para o crescimento do Home Equity no Brasil

Apesar da baixa penetração, observamos que o Home Equity ganha relevância no Brasil. Buscando entender o que está influenciando esse processo, chegamos à conclusão de que há dois movimentos influenciando esse processo: a conjuntura macroeconômica e a digitalização.

2.1 Conjuntura macroeconômica

As transformações que vêm acontecendo na economia brasileira afetam diretamente os investimentos e a tomada de crédito. Aliado a isso, vemos que os órgãos reguladores fazem esforços para regular e fomentar o Home Equity. A seguir, mostramos três fatores de destaque dentro do cenário econômico.

2.1.1 Enfraquecimento do Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV)

No último trimestre de 2019, o Minha Casa Minha Vida respondeu a 50,6% das unidades lançadas. Esse percentual já foi de 56% (CBIC), e deve seguir em queda. O Home Equity ganha relevância nesse contexto por ser uma alternativa de funding para o mercado imobiliário, permitindo que haja recursos tanto para quem vai construir quanto para quem vai comprar.

2.1.2 Queda histórica da taxa SELIC

A taxa Selic (Sistema Especial de Liquidação e Custódia) está no menor patamar da história, por consequência as taxas de juros de outros produtos financeiros também caem. O Home Equity é conhecido por ser uma das modalidades de crédito com juros mais baixos, uma vez que o risco dela para o credor é diminuído em função da garantia imobiliária utilizada na operação. À medida que a Selic continua em um patamar baixo, o Crédito com Garantia de Imóvel torna-se uma das alternativas de financiamento, tanto para o consumidor quanto para o mercado imobiliário.

2.1.3 Incentivos do Banco Central

Há uma clara coordenação entre Banco Central (Bacen), Ministério da Economia (ME), Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e Superintendência de Seguros Privados (SUSEP) para fomentar e regular as operações de Home Equity. Em coletiva de imprensa no dia 09 de janeiro de 2020, Roberto Campos Neto, Presidente do Banco Central afirmou que “O mercado de home equity é outra importante fonte de recursos para fazer a roda da economia girar” e que está na agenda prioritária do Bacen “avançar em mudanças que permitam o desenvolvimento pleno do mercado de capitais brasileiro”.

2.2 Digitalização

Ao contrário do que muitos pensam, a transformação digital vai muito além da inserção de novas tecnologias na cadeia produtiva. Segundo um estudo recente da Mckinsey, a digitalização é caracterizada por acionar ao menos uma de quatro alavancas-chave de valor: 

(i) Modelos de negócio, novas formas de operar e novos modelos econômicos;
(ii) Conectividade, engajamento em tempo real;
(iii) Processos, foco na experiência do cliente, automação e agilidade;
e (iv) Analytics, melhor tomada de decisão e cultura de dados.

Essas alavancas não podem ser dissociadas do conjunto de melhores práticas de gestão, que abrangem quatro dimensões fundamentais: Estratégia, Capacidades, Organização e Cultura.

2.2.1 Novas tecnologias

Os grandes bancos estão trabalhando para dar mais destaque ao Home Equity, mas neste momento vamos olhar para os agentes em ascensão. São players que nasceram digitais, colocaram o consumidor no centro e redesenharam a jornada de compra. Dessa forma, aliaram uma comunicação acessível que informa o consumidor; o uso de tecnologia para distribuir e gerir o produto de forma totalmente digital; e a prática de taxas mais vantajosas para o consumidor.

2.2.2 Players digitais

Bcredi

A Bcredi é uma fintech que nasceu dentro da Barigui Companhia Hipotecária. A plataforma é especializada na originação e na gestão de créditos com garantia de imóvel. O processo é 100% online e cobre o fluxo do produto de ponta a ponta.

Em 2019, a Bcredi cresceu mais de quatro vezes em relação a 2018, fechando o ano com originação superior a R$100 milhões.

Hoje, o portfólio da fintech é de R$700 milhões sob gestão e conta com um quadro de mais de 140 colaboradores nos escritórios de Curitiba e São Paulo.

Além disso, por meio de solução white-label de crédito (“credit-as-a-service”), a plataforma conecta e monetiza a relação de parceiros com seus clientes. Nessa estratégia de originação B2B já recebeu cerca de R$2 bi de leads, de mais de 50 parceiros diferentes entre outras fintechs, imobiliárias, bancos, e securitizadoras/fundos.

CrediHome

A CrediHome é uma plataforma de Crédito imobiliário e Home Equity criada em 2018 com o objetivo de trazer inovações e melhorias na busca e auxílio na obtenção de crédito, através de processos mais ágeis, informações mais claras e precisas, e tecnologia de ponta.

Tem por objetivo ajudar todos os clientes do Brasil na obtenção de seu sonho da casa própria ou de um crédito pessoal mais barato.

A companhia intermediou quase R$ 400 milhões em transações no ano de 2019, sendo 10% desse valor relativo ao produto próprio (Home Equity).

Em 2020, a aceleradora Endeavor reconheceu a CrediHome como uma scale-up. A plataforma de Crédito Imobiliário acredita que pode contribuir para a educação financeira no Brasil, e aposta no uso de serviços consistentes e tecnologia inovadora para alcançar esse objetivo.

Creditas

Creditas é considerada a principal plataforma online de crédito com garantia do Brasil e trabalha com quatro produtos principais: empréstimo com garantia de imóvel, empréstimo com garantia de veículo, empréstimo consignado privado e financiamento de veículo.

Fundada como BankFacil, em 2012, pelo espanhol Sergio Furio, começou como um marketplace que comparava preços de produtos financeiros e direcionava clientes para instituições financeiras tradicionais. Em 2016, a BankFacil originou seus primeiros créditos com garantia de imóvel e de veículo. No ano seguinte, a fintech mudou de nome e se tornou Creditas.

Tem o propósito de viabilizar suas novas conquistas e seu DNA digital permite usar a tecnologia para escalar o negócio, otimizar processos e melhorar a experiência dos clientes, sem dispensar o atendimento personalizado, prestando consultoria e oferecendo educação financeira.

A Creditas já recebeu R$ 1,2 bilhão em investimentos de fundos internacionais de Venture Capital e conta com 1600 Tripulantes (colaboradores), que atuam nos escritórios localizados em São Paulo, Valência (Espanha), Porto Alegre, Recife e Cidade do México.

4. Como o seguro influencia esse ecossistema

A Lei Federal nº 9.514/1997 dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), estipulando regras básicas aplicáveis às operações de crédito imobiliário em geral.

O BACEN define quais operações de crédito podem ser incluídas no Sistema de Financiamento Imobiliário. Nesse contexto, a operação de empréstimo de pessoa física com garantia de imóvel (Home Equity) foi incluída no SFI, através de Resolução BACEN nº 4.676/2018. Esta Resolução ainda prevê em seu artigo 5º parágrafo IV a exigência de contratação de cobertura securitária estabelecida na legislação, para todas as operações de crédito imobiliário de forma compulsória.

A SUSEP estabelece e disciplina a cobertura securitária para o Crédito Imobiliário em Geral pela Resolução CNSP 205 em seu artigo 2º, que dispõe sobre a cobertura compulsória de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos ao Imóvel (DFI).

Sendo assim, por se tratar de operação integrante do Sistema de Financiamento Imobiliário, o Home Equity deverá ter a cobertura de Morte e Invalidez Permanente (MIP) conforme determina a legislação vigente.

4.1 A cobertura de Morte e Invalidez Permanente (MIP)

Os seguros de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e de Danos Físicos ao Imóvel (DFI) devem estar presentes em todos os contratos de financiamento habitacional abrangidos pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH) e Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), conforme previsto nas Leis n. 4.380/84, n 9.514/1997 e do Decreto n. 73/66.

4.2 O portal digital GEO

A cobertura de Morte e Invalidez Permanente (MIP), exigida nos contratos de crédito imobiliário, é disponibilizada no Portal Digital GEO, onde é possível fazer a contratação e a gestão das apólices de forma totalmente online. A digitalização do seguro “de ponta a ponta” contemplando todas as etapas da operação, traz agilidade para as empresas credoras realizarem a contratação e o acompanhamento, desde a abertura da apólice até o aviso de sinistro, se houver.

A cada averbação mensal é gerado, em tempo real, um analítico de fatura contendo todos os dados dos devedores imobiliários, e, além disso, a plataforma disponibiliza o certificado individual digital de cada segurado, igualmente em tempo real. O Portal GEO desenvolveu ainda o faturamento inteligente e o sinistro ágil para dar ainda mais autonomia e facilidades sistêmicas aos usuários na sua auto-gestão.

4.2.1 Faturamento inteligente

Com essa inovação, o sistema reconhece automaticamente os distintos modelos de arquivos utilizados por cada empresa e os converte de forma automática para o layout da Seguradora que garante o produto, sem qualquer intervenção manual, tornando o processo de faturamento mensal dos seguros mais ágil e inteligente, trazendo conforto e rapidez às empresas e às corretoras de seguro que contratam as apólices através do Portal GEO.

4.2.2 Sinistro ágil

Com essa inovação, é possível fazer a gestão completa dos sinistros direto no portal, sem qualquer necessidade de envio de documentos físicos e com o monitoramento em tempo real do status do sinistro e de eventuais informações complementares que se façam necessárias . Isso faz o processo de gestão de sinistros mais seguro, rápido e menos burocrático, trazendo conforto e agilidade às empresas e às corretoras de seguro que contratam as apólices através do Portal GEO.

5. Perfil GEO

5.1 Propósito

A GEO alia algoritmos, big data e pessoas que querem um novo jeito de fazer o seguro: mais humano, acessível e veloz.

A GEO entrega, por meio de sua plataforma digital, a tecnologia para contratação e a gestão de apólices de seguro de forma ágil para corretoras, seguradoras e clientes.

A companhia é capaz de disponibilizar em um único local todas as ferramentas necessárias para contratação e gestão de apólices para os setores de crédito em geral, construção civil e imobiliário.

5.2 História

A empresa iniciou suas operações em 2001, com apólices voltadas para a indústria da construção civil e mercado imobiliário, expandindo a sua atuação para o ecossistema de crédito em geral. São mais de 18 anos de experiência e inovação contínua na indústria do seguro. O portal GEO garantiu mais agilidade às contratações de seguros para mais de 7,5 mil empresas em todo o território nacional. Somente em 2019, o montante de crédito imobiliário que operacionalizamos digitalmente passou a marca de R$ 78 bilhões de reais.

5.3 Parcerias

A companhia possibilita a contratação e a gestão de seguros em todo o Brasil, por meio de sua plataforma, que conta hoje com mais de mil corretoras de seguros cadastradas.

Hoje a GEO trabalha em parceria com as seguradoras MetLife e Zurich, e conta com portfólio de produtos desenvolvidos no formato digital. Além disso, a Insurtech adquiriu expertise para criar novos produtos e serviços, que podem ser rapidamente escaláveis.